Análisis Integral del Mercado Inmobiliario en México: Tendencias, Costos y Factores Determinantes
Autor: Roman Alejandro Mendoza Urdiales – Date: May 21, 2024
Introducción al Mercado Inmobiliario en México
El mercado inmobiliario en México ha experimentado cambios significativos en las últimas décadas. La dinámica de la oferta y la demanda ha sido influenciada por una variedad de factores, incluyendo la estabilidad económica, las políticas gubernamentales y las tendencias demográficas. La inflación y los costos de construcción también juegan un papel crucial en la determinación de los precios de las propiedades. Este análisis busca proporcionar una visión detallada de las tendencias actuales y los factores determinantes en el mercado inmobiliario mexicano.
Crecimiento del Valor de la Vivienda
Uno de los indicadores más importantes del mercado inmobiliario es la tasa de inflación en los valores de venta de propiedades (Figura 1). Analizando los datos desde 2005 hasta 2023, se observa una fluctuación considerable en los precios de las propiedades, tanto nuevas como usadas, a nivel nacional y en estados específicos como Sinaloa.
La inflación en los valores de las propiedades puede ser atribuida a varios factores. Entre ellos, la disponibilidad de crédito, las tasas de interés y la confianza del consumidor juegan roles clave. En periodos de alta inflación, los compradores pueden enfrentar mayores costos de financiamiento, lo que puede reducir la demanda de propiedades. Por otro lado, una inflación baja puede estimular las compras, ya que las condiciones de financiamiento son más favorables.
Variación anual de precios de la vivienda es la mas alta en Sinaloa respecto al resto del país
Figura 1. Variación del índice de precio de la vivienda (SHF) en México nueva y usada comparada contra Sinaloa. Fuente: Gobierno de México, https://transparencia.shf.gob.mx/SitePages/IndicePV.aspx
Producción de Vivienda Nueva
La producción de nuevas viviendas es otro aspecto esencial para comprender la salud del mercado inmobiliario. Desde 2013, México ha visto una tendencia decreciente en la producción de nuevas viviendas. En 2013, se produjeron aproximadamente 356,837 nuevas viviendas[1], mientras que, en 2023, esta cifra se redujo a 162,540. Esta disminución puede ser indicativa de varios problemas estructurales en la industria de la construcción, como la escasez de terrenos adecuados, los altos costos de los materiales de construcción y la burocracia en la obtención de permisos. La disminución en la producción de viviendas nuevas puede llevar a un aumento en los precios de las propiedades existentes debido a la escasez relativa de nuevas ofertas en el mercado. Este fenómeno puede ser particularmente pronunciado en áreas urbanas donde la demanda de vivienda sigue siendo alta debido a factores como el crecimiento poblacional y la urbanización.
Impacto de la Inflación en los Materiales de Construcción
La inflación no solo afecta los precios de las propiedades sino también los costos de construcción. El Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y los costos específicos de materiales, maquinaria y mano de obra son factores cruciales que impactan el costo total de construcción de una nueva vivienda. Desde 2004, ha habido una considerable variación en estos costos. Por ejemplo, los costos de los materiales, que representan aproximadamente el 60% del costo directo de una construcción, tienen un efecto amplificador de hasta tres veces el valor de la inflación(Figura 2)[2]. Esto se debe principalmente a que el cobre, el acero y el cemento son en su mayoría importados, lo que los hace altamente sensibles a variaciones macroeconómicas externas[3].La variación de los precios de los materiales de la construcción tiene un efecto amplificador en la inflación
Figura 2. Comparativa del índice Nacional de Precios al Consumidor contra precios de materiales, maquinaria y mano de obra en la construcción. Fuente: INEGI, Fuente: https://www.inegi.org.mx/temas/inpc/
Estos incrementos en los costos de construcción pueden dificultar que los desarrolladores mantengan precios de venta competitivos, lo que a su vez puede afectar la asequibilidad de la vivienda para los compradores. En consecuencia, las fluctuaciones en los costos de construcción tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario y en la disponibilidad de viviendas nuevas.
Análisis del mercado inmobiliario en tiempo real
Hemos desarrollado un modelo avanzado que emplea inteligencia artificial, procesamiento de lenguaje natural y análisis geoespacial para mapear en tiempo real las casas en venta en Sinaloa e identificar las principales amenidades cercanas a cada una de ellas(Figura 3). Esta metodología nos permitió identificar y clasificar 55 diferentes amenidades en seis grandes grupos, evaluando cómo cada uno de estos grupos influye en el valor de venta de las propiedades.
Mapa interactivo de las propiedades en venta en Sinaloa y amenidades cercanas
Figura 3. Mapa interactivo de propiedades en venta en Sinaloa y amenidades. Fuente: Quantum Analytics
El modelo no solo identifica la relación entre estas amenidades y el precio de venta de manera individual, sino que también estima de manera conjunta la influencia de las características internas de cada propiedad con las amenidades cercanas. Esto permite determinar con precisión la influencia de cada una de las variables en el precio de venta, proporcionando una visión integral del impacto de cada factor en el valor de las propiedades. Por ejemplo, la proximidad a servicios esenciales como hospitales, escuelas y centros comerciales es intuitivamente conocida por los involucrados en la venta o compra de una propiedad. Sin embargo, el modelo estima de manera específica cuánto influye cada uno de estos factores en cada caso particular. Este conocimiento es crucial para desarrolladores, inversores y compradores que buscan tomar decisiones informadas en un mercado inmobiliario dinámico y en constante evolución.
Influencia de Amenidades y Características en el Precio de Venta de Propiedades en Sinaloa
Figura 4. Características como el número de baños y habitaciones tienen una mayor influencia positiva en el valor de venta de una propiedad, al igual que las amenidades de ocio y financieras/comerciales. Fuente: Quantum Analytics
Conclusión
El mercado inmobiliario en México está influenciado por una compleja interacción de factores económicos, demográficos y estructurales. La tasa de inflación en los valores de venta de propiedades y la producción de nuevas viviendas son indicadores clave que reflejan la salud del mercado. Además, los costos de construcción y las características específicas de las propiedades, como el número de habitaciones y baños, son determinantes importantes del valor de las propiedades.
En resumen, entender estos factores y sus interacciones puede proporcionar una ventaja competitiva a los actores del mercado inmobiliario, permitiéndoles navegar mejor los desafíos y aprovechar las oportunidades en este sector vital de la economía mexicana.
Referencias
[1] De acuerdo con cifras del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) al cierre de 2023. Fuente: https://sniiv.sedatu.gob.mx/Cubo/Inventario
[2] De acuerdo con cifras del INEGI. Fuente: https://www.inegi.org.mx/temas/inpc/
[3] El cobre, el acero y el cemento, que son materiales críticos en la construcción, son en su mayoría importados en México. En 2022, México importó aproximadamente $23 millones en cemento, principalmente de Estados Unidos, Túnez, China, España y los Países Bajos. Además, México también importa grandes cantidades de acero y cobre, lo que los hace altamente sensibles a las variaciones macroeconómicas externas debido a su dependencia de mercados internacionales para estos materiales. Fuente: https://oec.world/en/profile/bilateral-product/cement/reporter/mex?redirect=true
