Variación anual de precios de la vivienda es la mas alta en Sinaloa respecto al resto del país.
Figura 1. Variación del índice de precio de la vivienda (SHF) en México nueva y usada comparada contra Sinaloa. Fuente: Gobierno de México, https://transparencia.shf.gob.mx/SitePages/IndicePV.aspx
Contexto Macroeconómico: Tasas de Interés y Recuperación Lenta
Entre 2022 y 2024, las tasas de interés históricamente altas limitaron la capacidad de compra de los hogares, enfriando la demanda inmobiliaria a nivel nacional. Desde julio de 2024, el Banco de México inició una política de reducción de tasas, marcando el comienzo de una lenta recuperación1. Sin embargo, históricamente, los precios de las propiedades en Sinaloa han mostrado incrementos por encima de la media nacional, lo que ha despertado interés y preocupación en el mercado inmobiliario.
Metodología del Análisis Geoestadístico
Nuestro modelo considera un conjunto amplio de variables intrínsecas (metros cuadrados de construcción, metros cuadrados de terreno, número de baños y número de habitaciones), así como variables extrínsecas (proximidad a transporte, servicios y áreas de ocio). Estas variables se evaluaron dentro de círculos de influencia de 1.5 y 4.5 kilómetros alrededor de cada propiedad, rangos que maximizan la significancia estadística. Uno de los aspectos clave de este análisis fue mapear y clasificar las amenidades en todo el territorio nacional, agrupándolas en categorías que reflejan su función y relevancia para los residentes.
Estos grupos incluyen:
- Esenciales: Clínicas, hospitales, escuelas y farmacias.
- Transporte: Estaciones de autobús, estacionamientos y puntos de recarga.
- Ocio: Restaurantes, bares, cines y parques.
- Financieros/Comerciales: Bancos, oficinas postales y tiendas.
- Familias/Mascotas: Parques infantiles y servicios veterinarios.
- Seguridad: Estaciones de policía y bomberos.
- Religión: Iglesias, capillas y cementerios.
- Infraestructura Pública: Fuentes, basureros, bancos públicos y puntos de agua.
- Institucionales: Ayuntamientos, tribunales y centros comunitarios.
- Servicios: Hoteles, gimnasios y lavanderías.
- Construcción e Industria: Talleres, estudios y áreas de construcción.
- Otros: Elementos diversos como relojes públicos y áreas de reciclaje.
Estas categorías permitieron identificar cómo la proximidad a diferentes tipos de amenidades influye en el precio por metro cuadrado de las propiedades, tanto en Sinaloa como en el resto del país.
Los resultados revelan una diferencia marcada entre Sinaloa y el promedio nacional en términos de sensibilidad de los precios a estas variables.
Figura 2. Ejemplo de una propiedad en Culiacán, Sinaloa con un radio de influencia de 2 kilometros a la redonda y las amenidades que la rodean. Fuente: Quantum Analytics.
Principales Hallazgos: Sinaloa vs. el Promedio Nacional
Impacto de Variables Intrínsecas
En Sinaloa, las variables intrínsecas tienen un impacto positivo más elevado en el precio por metro cuadrado en comparación con el promedio nacional. Esto indica que los compradores en Sinaloa asignan mayor peso a características internas de las propiedades, como:
• Número de habitaciones: En Sinaloa, esta variable tiene una influencia notablemente mayor, sugiriendo una preferencia por propiedades más amplias o mejor diseñadas.
• Número de baños: Aunque el impacto es menor que en el promedio nacional, sigue siendo relevante, reflejando una demanda por comodidades adicionales.
Influencia de las Amenidades
Los resultados del modelo revelan que las amenidades externas juegan un papel destacado en la valoración de las propiedades en Sinaloa. A diferencia del promedio nacional, en esta región las propiedades muestran una sensibilidad elevada a la proximidad de amenidades, incluso al extender el radio de análisis hasta 4.5 kilómetros. Esto resalta la importancia de la accesibilidad a servicios clave en la percepción del valor inmobiliario local.
En particular, las amenidades relacionadas con familias y mascotas tienen un impacto positivo notable en el precio de las propiedades en Sinaloa. Servicios como parques infantiles y veterinarias no solo contribuyen a la calidad de vida, sino que también funcionan como un factor diferenciador en la demanda de propiedades en la región.
Sin embargo, el análisis también señala que ciertos grupos de amenidades tienen un efecto negativo en los precios en Sinaloa. Por ejemplo, las amenidades categorizadas como institucionales (incluyendo ayuntamientos, bibliotecas y centros comunitarios) y servicios (como lavanderías, gimnasios y talleres) presentan coeficientes negativos significativos en el modelo. Esto podría deberse a percepciones locales de menor valor o utilidad asociadas con estas instalaciones, lo que contrasta con su efecto en otras regiones del país.
Además, la dinámica turística de Mazatlán parece influir en estas tendencias, destacando la importancia de amenidades relacionadas con actividades recreativas y servicios enfocados en visitantes. Este comportamiento único del mercado sinaloense subraya cómo los factores regionales específicos moldean la percepción de valor inmobiliario, diferenciándolo del promedio nacional.
Las propiedades en Sinaloa tienen mayor sensibilidad a las variables del modelo y una menor variación con el aumento de la distancia de amenidades
Figura 3: Coeficientes de los modelos geoestadísticos de Sinaloa y Nacional para círculos de influencia de 1,500 y 4,500 metros. Fuente: Modelo Quantum Analytics
Un Mercado en Riesgo: Señales de Burbuja Inmobiliaria
El mercado inmobiliario en Sinaloa enfrenta un panorama complejo que exige atención. Nuestro análisis indica que, en los últimos años, los precios de las propiedades en Sinaloa han crecido a un ritmo superior al promedio nacional, lo que apunta a un sobrecalentamiento del mercado. Este fenómeno se manifiesta en dos aspectos clave:
1. Inflación desproporcionada en precios: Sinaloa ha registrado incrementos históricos en el precio de las propiedades, superando consistentemente la media nacional. Este comportamiento plantea dudas sobre la sostenibilidad de los niveles actuales de precios en el mediano y largo plazo.
2. Sensibilidad elevada a variables externas: A diferencia de otros mercados, Sinaloa muestra una dependencia significativa de las amenidades externas. Incluso al ampliar el círculo de influencia a 4.5 kilómetros alrededor de las propiedades, la influencia de estas variables en el precio por metro cuadrado se mantiene alta, destacando un mercado especialmente sensible a las condiciones externas.
Reflexiones Finales
El mercado inmobiliario de Sinaloa es un caso singular dentro del panorama nacional, caracterizado por una combinación de factores intrínsecos y extrínsecos que impulsan sus precios. A pesar de la reciente disminución en las tasas de interés a nivel nacional, las dinámicas locales en Sinaloa continúan reflejando una valoración elevada de las propiedades, posiblemente sobreestimando el impacto de las amenidades externas.
Desde Quantum Analytics, reiteramos nuestro compromiso con el análisis basado en datos para ayudar a inversionistas y desarrolladores a comprender los riesgos y oportunidades del mercado inmobiliario, tanto en Sinaloa como a nivel nacional. Este análisis complementa nuestro estudio previo sobre recuperación económica e inmobiliaria, disponible aquí.
